Leitlinien zum Umgang mit dem Bau-Turbo (§§31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 36a, 246e BauGB) für die Stadt Reichelsheim


Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Reichelsheim hat am 11.06.2026 Leitlinien zum Umgang mit dem Bau-Turbo (§§31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 36a, 246e BauGB) für die Stadt Reichelsheim beschlossen. Für potentielle Bau-Turbo-Vorhaben ist eine strukturierte, vorgelagerte Bauberatung durchzuführen.


1. Zielsetzung und Leitbild

Leitlinie:
Der Bau-Turbo ist ein (teilweise) befristetes Instrument zur beschleunigten Schaffung von Wohnraum. Es ergänzt die kommunale Bauleitplanung, ersetzt sie jedoch nicht.
Begründung:
Die kommunale Planungshoheit soll gewahrt bleiben. Eine ungesteuerte Anwendung würde langfristige Kommunale Entwicklungsziele, Akzeptanz und Rechtssicherheit gefährden.

2. Nachrangigkeit und Vorrangprüfung

Leitlinie:
Der Bau-Turbo ist nur anzuwenden, wenn bisherige Instrumente des Bauplanungsrechts nicht greifen oder nicht ausreichen. Die Prüfung erfolgt in folgender Reihenfolge:

  1. bisherige Genehmigungsfähigkeit (§31 Abs. 1, §34 Abs. 1 und §35 BauGB) 
  2. §31 Abs. 2 oder §34 Abs. 3a BauGB
  3. §31 Abs. 3 oder §34 Abs. 3b BauGB
  4. §246e BauGB

Begründung:
Dies entspricht dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und verhindert, dass der Bau-Turbo als
pauschales Umgehungsinstrument genutzt wird.

3. Primärer Wohnzweck
Leitlinie:
Das Vorhaben muss Wohnzwecken dienen. Gewerbliche oder freiberufliche Nutzungen sind nicht zulässig. Als Ausnahme können den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zecke und Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen, im Zuge einer Wohnbebauung zugelassen werden.
Begründung:
Der Gesetzgeber verfolgt mit dem Bau-Turbo ausschließlich wohnungspolitische Ziele. Andere Nutzungen würden den Zweck der Sonderregelung unterlaufen.

4. Raumordnung, Landesplanung und Regionaler Flächennutzungsplan
Leitlinie:
Ziele und Grundsätze der Raumordnung, der Landesplanung (LEP) und die des Regionalplan / Regionalen Flächennutzungsplan (Regionalplan/RegFNP) sind einzuhalten.
Begründung:
Der Bau-Turbo erlaubt nur Abweichungen vom Bauplanungsrecht, nicht von höherrangigem Regionalplanungs-/Regionaler Flächennutzungsplanungs-, Landesplanungs- oder Raumordnungsrecht.

5. Räumlicher Anwendungsbereich
5.1 Innenbereich
Leitlinie:
Der Bau-Turbo ist vorrangig im beplanten und unbeplanten Innenbereich anzuwenden. Keine Anwendung des Bau-Turbo bei (neuen) Bebauungsplänen, die ab dem 01.01.2018 in Kraft getreten sind.
Begründung:
Innenentwicklung schont Freiflächen, nutzt bestehende Infrastruktur und entspricht nachhaltiger Stadtentwicklung. Bei neuen Bebauungsplänen ist der Bau-Turbo nicht anzuwenden, da durch die getroffenen Festsetzungen im Bebauungsplan definiert wurde, wie sich die Bebauung entwi-ckeln soll. Die Festsetzungen neuer Bebauungspläne entsprechen dem städtebaulichen Ziel.
5.2 Siedlungsnaher Außenbereich
Leitlinie:
Eine Anwendung ist nur zulässig als organische Fortentwicklung des Siedlungsbereichs, max. 100m Abstand, ohne Trennwirkungen und nicht im Zusammenhang mit Splittersiedlungen (z.B. Aussiedlerhöfe).
Begründung:
Dies verhindert Zersiedlung und wahrt klare Siedlungsränder.

6. Ausschlussflächen
Leitlinie:
Keine Anwendung des Bau-Turbos auf:

  • Öffentliche Grünflächen, Parks, Spielplätze
  • Natur-, Landschafts- und Hochwasserschutzgebiete 
  • im Bebauungsplan festgesetzte Gewerbegebiete

Begründung:
Diese Flächen erfüllen zentrale ökologische, soziale und wirtschaftliche Funktionen und dürfen nicht dem beschleunigten Wohnungsbau geopfert werden.

7. Landwirtschaftliche Flächen
Leitlinie:
Wohnungsbau auf Agrarflächen ist nur zulässig bei siedlungsnahem Zusammenhang.
Begründung:
Der Schutz landwirtschaftlicher Nutzflächen ist für Versorgungssicherheit, Landschaftsbild und Klimaanpassung von hoher Bedeutung.

8. Städtebauliche Einfügung und Maßstäblichkeit
Leitlinie:
Vorhaben müssen hinsichtlich Höhe, Bauweise, Dichte und Kubatur städtebaulich verträglich sein.
Begründung:
So wird verhindert, dass Bebauungspläne funktionslos werden und das Ortsbild nachhaltig verändert wird.

9. Begrenzung der Vorhabengröße

Leitlinie:

  • Grundstücksgröße i.d.R. max. 5.000 qm 
  •  i.d.R. max. 2 Vollgeschosse

Begründung:
Größere Vorhaben sind regelmäßig planungsbedürftig und nicht innerhalb der kurzen Fristen steuerbar.

10. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Leitlinie:
Immissionsschutz, nachbarliche Interessen und öffentliche Belange sowie wirtschaftliche Interessen bestehender Betriebe sind zu wahren.
Begründung:
Der Bau-Turbo senkt keine Schutzstandards und darf keine Nutzungskonflikte erzeugen.

11. Erschließung
Leitlinie:
Die Erschließung muss gesichert sein. Neue öffentliche Erschließungsanlagen dürfen nicht erforderlich werden.
Begründung:
Eine funktionierende technische und verkehrliche Erschließung ist Grundvoraussetzung ordnungsgemäßer Bebauung.

12. Umwelt- und Klimabelange
Leitlinie:
Antragsstellende weisen nach, ob zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Klimaanpassungsmaßnahmen sind zu berücksichtigen (z.B. Pflasterflächen in wasser-durchlässiger Bauweise, insektenfreundliche Beleuchtung, klimaresiliente Bepflanzung, Zister-nen/Retentionszisternen, Flachdächer mit Dachbegrünung, klimafreundliche Beheizung bei Neubauten und dgl.).
Begründung:
Auch beschleunigte Verfahren müssen Umwelt- und Klimaschutzziele wahren.

13. Vorgelagerte planungsrechtliche Bauberatung
Leitlinie:
Für potenzielle Bau-Turbo-Vorhaben ist eine strukturierte, vorgelagerte Bauberatung durchzuführen.
Begründung:
Die frühe Abstimmung reduziert Konflikte, erhöht Rechtssicherheit und ermöglicht die Einhal-tung der kurzen Entscheidungsfristen.

14. Städtebaulicher Vertrag
Leitlinie:
Bei Bedarf ist ein städtebaulicher Vertrag abzuschließen.
Begründung:
Der Vertrag sichert kommunale Ziele trotz beschleunigter Genehmigung verbindlich ab.

15. Verfahrensorganisation und politische Beteiligung
Leitlinie: 
Die Entscheidungen zum Bau-Turbo werden von der Stadtverordnetenversammlung gemäß §§50 und 51 HGO an den Magistrat übertragen. Der Magistrat informiert die Stadtverordnetenversammlung über die Bau-Turbo-Vorhaben.
Begründung: 
Dies gewährleistet Transparenz, demokratische Kontrolle und fristgerechte Entscheidungen.

16. Evaluation
Leitlinie:
Die Anwendung des Bau-Turbo und der kommunalen Leitlinie wird regelmäßig evaluiert.
Begründung:
Die (teilweise) befristete Sonderregelung und deren Anwendung erfordert eine Überprüfung der Handhabung und auch der städtebaulichen Auswirkungen.